超低利率可信吗?Refinance和买房贷款注意不要踩了这些“坑”！

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2021年3月9日

最近在关注房市的小伙伴们应该都注意到了，加州房市无论是湾区还是南加都在抢抢抢，房价都在涨涨涨。虽然新冠疫情为经济带来了极大的不确定性，但是美联储决议维持极低利率，给与市场低利率环境预期，房屋贷款利率在这个大环境下持续下降并维持在近50年来的最低水平，直接推动了房价的强劲上涨。

(图源 CNN)

有房的抓住机会重贷，没房的也需要买房贷款，贷款广告满天飞，各家广告不断刷新能够做到的低利率的下限，那么这些低利率到底是不是可信的呢？那么在这个过程中

如何选择贷款Lender，

有哪些“坑”必须避免呢？

首先必须明确的是，每个人的情况不同，适用的利率也不同，房贷额，房贷年限，信用分，房屋类型，收入状况等等都会对您的适用利率有显著影响，广告上的利率可能是Lender在极端情况下能做出的最低利率，未必适用您的情况。特别是加州这样的高房价，高贷款额地区，一般会超出最低利息适用的贷款额。

其次，一定要注意Lender有没有隐藏费用，即point或者Fee. 这可能是个大坑。一般而言，小伙伴找我们来quote 利率的时候，我们都会给出一个No point, No fee的最低可做到的利率。

（图源 CNN）

什么是No point, No fee呢？

Points：

（图源 NEO Home Loan）

每个borrower的case都对应着一个市场利率，比如borrower小张的信用分740分，贷款70万，loan to value 60%, 在evaluate他的情况之后，lender 给出了以下quote:

30年固定 2.75%, No Point
30年固定2.5%, need to pay 0.5 point
30年固定2.25%, need to pay 1 point

这是什么意思呢？1 point, 就等于1% x 贷款总额，在这个case 里，就是1% x 700k = 7000刀。也就是说，小张不用付任何钱拿到2.75%的利率，也可以付3500刀拿到更低的利率2.5%，或者付7000刀拿到更低的2.25%.

Fees：

(图源 AAG)

除了Point之外，做贷款还会产生一定的费用,一般来说有以下几个部分：新loan的费用, Escrow的费用, Government 费用, 如果是买房贷款，那么还有交易税等等。如果不是no fee的贷款，这些费用是需要borrower出的，那么No fee的贷款顾名思义，这些费用不需要borrower出，loan agent每做一个loan, 会收到一定的commission, 那么如果您做的贷款是no fee的，就是您的loan agent用自己的commission把以上的贷款费用帮您Cover了。

（图源 thebalance）

所以大家发现了吗，如果您选择做有point或者Fee的贷款，贷款利率是可以做到更低的。换句话说，利率是可以被“买”低的，但是这对贷款人而言是不是就最好呢？一般而言，在预期将来利率会继续下降或者维持的情况下，我们不建议borrower付points或者Fee锁定低利率，因为可能很快可以再refiannce。如果6个月之后利率下降，小张可以refinance到2.25%，那么之前的7000刀就几乎白付了。所以看到广告里的低利率，一定要注意是不是需要付Point以及Fee。

注意有没有隐藏费用

需要注意的是，有些时候Lender的point或者Fee是以隐藏的方式出现的，比如，申请Loan的时候让你交“intial fee”, 或者交” Processing fee”, 或者交”Appraisal Fee”. 有的时候，这些Fee可以高达1000 – 2000刀。请注意，真正的No point, No fee的贷款，是borrower一分钱也不需要出的，让交费用的都不是真正的No point No fee哦！那么这些时候得到的低利率，其实并不是真正的”低“了。

（图源 billfold）

除了明面上要看清楚Lender有没有收费之外，还有一个隐藏的大坑，就是Lender有时会把Fee和Point悄悄的并入您的新贷款额。这是什么意思呢？就是明面上，您没有付出任何费用，但是close loan之后发现，新的贷款额上升了，还上升了好几千块钱，原来Lender把新的贷款额做高，让您借了更多的钱，把这些钱用来cover point 和Fee了！

所以,在询问利率的时候，不仅要问清楚有没有point, 有没有fee, 还要问清楚有没有任何其他费用，最后还要把关确定自己的贷款额是不是和原来一样，避免借更多的债务。只有这个前提下，才能再来比较拿到的利率是不是市场上最好的。

留意做loan速度

比较完了利率，还有一个坑要小心避免，就是有一些Lender虽然能给很好的利率，但是做Loan的过程极其慢，或者由于Lender的funding 有问题，做了3个月后做不出来就直接沉默的lender也比比皆是，所以还是建议大家在同等条件下，选择seasoned, 老牌的lender, 保证能够顺利做出Loan.