美国史上最低利率, 湾区人应不应现在投资?

最近美国史上最低利率骚动了许多人投资房产的心，不少客人开始咨询购买投资房的建议。但就像其他投资一样，购买投资房也存在着一定风险。

 

选房、房子维护、和房客打交道…这其中如果一步没走好，房产小白们不仅有可能无利可图，甚至可能会带来经济上的亏损，惹来不必要的麻烦。

 

今天我们请Flyhomes中文团队帮大家总结出了下面👇4点，帮助想要投资房产的你，提前探清道路。

1. 算清手中余粮

要买房，💰首先得到位。这可不是简单准备一笔首付款就完的事。

 

除了首付，房子的交易，还需要准备成交成本、头几个月的抵押贷款、维修费、备用金等等隐形支出。成交成本就是指买房子时的检验费、财产税和预付利息等等，一般相当于总房价的1%至2%。

而维修费就是房子买到手之后的维护和保养。不管是需要加个窗帘还是修个院墙，都要提前做好预算预留。

 

同时，为防止房子没有顺利出租，产生几个月的空置，那这几个月的银行贷款，也要提前规划好一笔备用金，防止给自己的日常生活带来额外的压力。

 

尤其是如果还有其他房贷或者贷款，那在出手买房前算清房子的前期投入成本就更为重要。

2.选择合适的投资市场

房产收益包含租金收入和潜在升值收入两部分。

 

租金收入好理解，就是投资房最主要的收益来源，会直接影响房子的现金流。好的现金流不仅能让我们的日常资金管理更有保障，而且抗压能力也更强。

 

另一部分的收益就是升值价值。也就是说购买后房子价值上升了，在未来卖出时，带来潜在的收益。

 

而一个成功的投资，通常是两者兼具。所以选择一个合适的潜在升值市场是房产投资的第一步。一个负担得起且处在经济增长趋势的地区是最佳选择。

 

经济实力对房地产市场的影响显著。人口，就业，经济和工业以及抵押贷款的增加，都会带动当地的房地产市场一起蓬勃发展。

 

人口增长是房地产市场强劲的重要指标。更多人搬入就意味着更多的房客和就业增加，这自然带动住房需求的增加。像湾区就是人口流入的区域典型。

 

3.投资房具体买在哪？

确定了投资市场，那么就要考虑房子具体买在哪里了。位置一直是选房的第一要素，在看房时，以下的问题也需要在出手前认真搞清楚：

 

✅这里的犯罪率是怎样的？

✅附近有学校吗?它们的排名如何?

✅公园、超市、交通枢纽和餐馆等设施离这里有多远?

✅该地区的房地产租赁市场状况如何?可比较的租金和楼价分别是多少?

✅当地将有哪些经济发展上的短期、长期规划?

 

一般来说，选择距离城市中心，科技公司和学校周边的房子租金都会不错，房屋空置率也会相对较低，升值潜力也会更稳定。

 

具体到某栋房子的选择时，市场上经常会遇到，两个同一小区的房子，也许因为装修风格或者布局上略有不同，或者一个靠近马路、一个相对安静，租金就会有几百美金的浮动不等。

 

所以选房子时，如果条件允许还是要尽量要实地考察，或者请了解当地背景情况的专业经纪人给到足够的分享和建议。

4.为投资房算好帐

在房子正式购买前，还需要单独算的一笔帐，就是投资房的租金回报率。

租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价 %

购房价容易理解，就是房屋购买时支付给卖家的金额。

每年净房租收入= 年租金收入 –  持有房屋及出租衍生支出。

 

衍生支出包括了房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。尤其当入手的房子需要修缮时，前期的资金投入也都应该作为成本纳入考量。

那么年租金收入如何计算呢？我们可以参考周围10套条件相似的已出租房屋的租金中位数。使用中位数而非最高价进行计算的意义在于，我们可以用相对合理的租金吸引来足够多的房客看房。

 

这不仅能帮助房屋能更快租出去，缩短房子的空置期，而且让我们可以在提出租房申请的租户中挑选信用、品行最好的潜在租户。

以一个Flyhomes成交的案例举例来说

这套位于Burlingame的Single Family Home，院子面积很大。虽然房子整体状态比较旧，但所在社区环境非常好，并且这个房子的售价比附近房源价格低非常多。

 

一般这个价格在Burlingame 94010附近只能买到一个Condo。所以就算买下来重新装修，投资属性和性价比也是非常高的。

 

这套房子上市后非常火爆，8个offer。其中有3个all cash offer。Flyhomes团队努力沟通后了解到，卖家是一位80多岁老龄的老奶奶，想卖掉房子后搬到别的地方养老，offer的稳定性和能否快速完成交易是老奶奶最为看中的。

 

Flyhomes提交的all cash offer，具备比普通买家offer更高的稳定性，完美符合卖家的需求，而且作为公司Flyhomes在乎公司声誉注重按时完成交易，也让卖家多加一层安心。

 

最终，在激烈的竞争中，Flyhomes以非最高出价赢下了房子。可见了解市场、找准下手时机，都是买房中非常重要的技能。

 

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讲座时间

8月26日周三 7:00-8:30 PM

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