Yvonne Dong

      湾区地产经济

      只写干货




学区 是在买房过程中,我最常被问到的问题之一,大部分买家问的比较笼统,哪个学校比较好?我把这个问题引申一下,为什么这个学校是10分?10分和10分的学校之间有没有差别?9分和10分的差别在哪里?这些打分的背后逻辑是什么?

读完本文,教会你买对学区房。 

本文分为四部分:

1,湾区最强公立学区排行榜 以及榜单依据

2,最强公立高中的种族比例和简介

3,买学区房只是为了上学吗?

4,各学区最新成交案例分享


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湾区最强公立高中排行榜

首先,在湾区所谓的好学区,是以高中来看的。好的高中一路附带的小学和初中大多不错,当然也有个别区域比如 Palo Alto 有个别小学和初中比较有争议,这里篇幅有限不详细展开,有需要的买家欢迎私信我讨论。 
所以今天我们讨论的是公立高中的榜单。 

问题一: 这些热门的看房网站上显示的学校分数,来源是哪里呢?
在Redfin and Zillow上我们常看到学校的分数,他们均引用 Greatschools的评分。 

问题二: 这个评分对我们有没有参考价值?它背后的逻辑是什么?评分标准又是什么呢?

因此我们可以得出结论,Greatschools的评分标准,并不完全以成绩为考量。而华人更看重的标准是什么?是成绩、升学率、和各族裔比例等。2014年取消了API 分数之后,目前,最能体现一个高中的整体水平的就升学率。

问题三: 为什么选用 UC Berkeley 升学率数据?
Yvonne 查找了 University of California 中UC 系统的录取数据,提取了湾区公立高中2019年申请/录取/就读 UC Berkeley 的人数供大家参考

榜单数据构成: 

数据为王,首先我们来看湾区公立高中老牌一线的五所,申请/录取/就读 UC Berkeley的数据:
建议:此处手机横屏阅读会看的比较清楚


数据解读1:上图的具体数据里,我们可以看到有较多学生递交申请的高中,比如Gunn High 2019年有501个毕业生,其中51人被 Berkeley 录取, 录取率22%,51人中最后28人选择就读,因此就读率约55%。 


数据解读2:各高中规模有大小,毕业生人数有差异,因此榜单以录取人数占总体毕业生数量的百分比来呈现,会比较准确。假设有的学校有500个人,但是只有10个顶尖的学生去申请,录取了5个,那光看录取率就有50%,这不能反应这个学校毕业生的总体水平。


今天的榜单旨在反高中的整体学生水平。


让数据说话!湾区公校最强高中争霸,你们准备好了吗?

建议:此处手机横屏阅读会看的比较清楚




请注意:排行榜的前10名,录取总数占毕业生总人数的比例里,第一名 Lynbrook High 14.7%和第10名Carlmont High 7.09% 差了一倍,而第30名只有 3.06%。


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湾区最强公校各种族比例


另一个很重要的指标——种族的平衡也是很多家长看重的。我们在这里先看看榜单中前几名的种族分布和简介。 


1,排行榜中榜首的 Lynbrook High, 这不是它第一次夺冠,我们可以看到亚裔占84%,居住在 West San Jose,Cupertino, Saratoga 的部分地区可以上这个学校,近几年房价飙升,文章尾部会举例最近成交的案例。


2,Monta Vista High 的生源大部分来自Cupertino, 一小部分来自 Los Altos 南边,以及 Saratoga的一小区。Monta Vista High 所在的区域是老牌的好区+好学区,那一片环境非常优美,大家有机会可以去看看环境。稍后来讲这一个学区的房价。


3,Saratoga High的生源比较简单,只能是SaratogaMonte Sereno的居民来上的,两者都是著名豪宅区。选择 Saratoga High的家长更重视种族平衡和学生的家庭背景。Saratoga 住着很多名人,包括最近大热的Zoom的Ceo,  以及很多位上市公司的高管,投资人等等,我在这一区的客户里面很多都是这样的背景。当然也有很多年轻新生代的engineer 们开始青睐Saratoga,所以这里也越来越有活力了。

4,Mission San Jose High 作为东湾的最强公立,和Lynbrook 异曲同工,亚裔占到90%。

5,Palo Alto 地区的两所,Gunn High 和 Palo alto High 亚裔占比差不多,都不到50%。两者位置不同,基本上Palo Alto 最贵的那几区房子比如Old palo alto, professorvile,Cresent Park 那些都是上Palo Alto High. 如果要考虑买 Palo Alto学区的朋友,可以私信我聊一下各区域的不同。

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买学区房只是为了上学吗?


学区房有学区护航,是保值和增值的保障。我曾经做过2008-2010年湾区最抗跌房价区域的排行版。

原文可点击:湾区房价最抗跌城市排行榜

总结:在湾区房价最抗跌前10名中,老牌学区稳稳地都在其中。

榜首被中产最青睐的 Cupertino 夺得,一点都不意外。Los Altos, Los Altos Hills, Saratoga, Los Gatos 都是老牌豪宅区,在风暴中,它们依然坚挺。半岛的Foster City,Belmont 独树一帜;West San Jose也是备受华人喜爱的区域,其中著名公立 Lynbrook High的加持功不可没。Campbell 作为南湾性价比较高的地区,保值能力表现不俗。


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学区房最新成交案例分享


疫情期间,

Yvonne和团队已经成交了超过78栋房屋。


Cupertino 的 Monta Vista High 入门级独栋别墅。


☝位于Saratoga的 Monta Visata High 学区的独栋别墅。

☝位于Saratoga的 Saratoga High 学区入门级价位的独栋别墅。


☝位于Palo Alto Midtown的 Gunn High 学区, 部分装修的独栋别墅。


☝位于West San Jose的 Lynbrook High 学区, 部分装修的独栋别墅。


点开视频,看Yvonne 是怎样
狂砍30万帮买家买到心仪的房子,
以及她和团队创纪录卖房的秘诀


Yvonne 团队最新案例(卖房):

设计、装修、广告宣传、上市一站式服务!

21432 Toll Gate Road, Saratoga 95070,  开价 $3,789,000 成交$ 4,100,000 (未上市即成交)  
20640 Ritanna Court, Saratoga 95070, 上市4天卖出  开价 $2,798,000 成交价超过$3M
1570 Lewiston Drive, Sunnyvale 94087,上市一周卖出  开价 $2,298,000 成交价超过$2.5M
15995 Greenwood Road, Monte Sereno 95030, 上市5卖出,  开价 $3,758,000 成交价超过$4.2M
10696 Flora Vista Avenue, Cupertino 95014,  上市5卖出,  开价 $2,198,000 成交价超过$2.28M
1569 Duvall Drive, San Jose 95130, 上市一周卖出,开价 $1,650,000 成交价$1.85M
4138 W Rincon Avenue, Campbell 95008,上市一周卖出,开价 $1,650,000 成交价超过$1.8M
1569 Duvall Drive, San Jose 95130,上市一周卖出,开价 $1,650,000 成交价超过$1.8M
2923 Kaiser Drive, Santa Clara 95051,  开价 $1,470,000  成交价超过$1.5M
1460 Luning Drive, San Jose 95118  开价 $1,498,000  成交价超过$1.65M
1428 San Benito Dr, Fremont, 94539 开价 $1,898,000  成交价$2.07M

 

Yvonne 团队最新案例(买房):

对价格判断精准,超强的谈判技巧,80%的客户出1-2次offer就能买到心仪的房子。

16203 Hillvale Ave, Monte Sereno 95030   狂砍30万  开价 $4.9M  成交价$4.6M
3643 Wodzienski Drive, San Jose 95148   多个offer竞争中胜出  开价 $1.33M  成交价$1.36M
1842 Midnight Cir, San Jose, 95133  捡漏成功  开价 $995,000  成交价$980,000
19705 Yuba Court, Saratoga 95070  捡漏成功  开价 $2.35M  成交价$2.3M
20181 Rancho Bella Vista, Saratoga 95070  多个offer竞争中胜出  开价 $3.55M  成交价$3.6M
10530 Castine Avenue, Cupertino 95014  捡漏成功  开价 $2.63M  成交价$2.59M
17375 High Street, Los Gatos 95030  开价 $3.58M  成交价$3.58M
5990 Pilgrim Avenue, San Jose 95129  多个offer中胜出  开价 $2.08M  成交价$2.1M
1264 Olympic Drive, Milpitas 95035   多个offer中胜出  开价 $1.28M  成交价$1.3M
825 Rolph Street, San Francisco 94112  多个offer中胜出  开价 $999,000  成交价$1.2M
1069 Saginaw Terrace Unit #102, Sunnyvale 94089  捡漏成功  开价 $999,000  成交价$965,000
418 Crest Drive, Redwood City, 94062  多个offer中胜出  开价 $1.45M  成交价$1.53M

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