就在本月11月04号
我们举办了一场
“大选后湾区房价会大跌吗？”
为主题的讲座。
这次的主讲人是
加州湾区Top 1% 地产经纪的
Mattie Wei
接下来就让小编带你全方位无死角的回顾一下
本期讲座的所有精彩内容
2020年房市现状&大选之后房市走势分析
2020年1月-11月地产市场现状：
湾区房价从一月开始小涨，到三月居家令实施，4-5月房价停滞不前，六月大家对新冠病毒开始习惯，信心指数回升，政府也推出了一系列的市场救助计划
1. 市场上房源有限，供不应求
2. 湾区高科技公司继续招人
3. 加州多处火灾，房屋需求增加
4. 股票市场一路飙升
5. COVID-19对地产的影响
6. 利息48年来最低
2020 比2019 房屋持续上涨
市场上房源有限，供不应求
San Meteo今年的中价位是$1,772,500，比去年同时期上涨了20.6%，销售量下降了7.8%，因为房源不够， 供求关系不平衡，求大于供。另外unsold inventory跟去年同时期比是17.9%，比去年少很多，在市场上停留时间的中位数是11天
San Francisco今年的中价位是$1,665,000，比去年同时期上涨了8.1%，San Francisco county的涨幅相对较小，销售量下降了7.6%，unsold inventory跟去年同时期比是3%，比去年也有下降，在市场上停留时间的中位数是17天
Santa Clara是科技公司云集的地区，今年的中价位是$1,402,500，比去年同时期上涨了14.5%，销售量下降了8.3%，unsold inventory跟去年同时期比是33.3%，说明供给关系非常不平衡， 市场上房源一直是供不应求，在市场上停留时间的中位数是9天
Alameda今年的中价位是$1,050,000，比去年同时期上涨了15.4%，销售量下降了14.6%，unsold inventory跟去年同时期比是6.7%，在市场上停留时间的中位数是11天
Contra-costa今年的中价位是$1,050,000，比去年同时期上涨了20.6%，销售量下降了7.8%，unsold inventory跟去年同时期比是17.9%，在市场上停留时间的中位数是9天
湾区高科技公司继续招人
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虽然全国的失业率达到历史新高，但是湾区是高科技云集的地方，很多公司还在招人。
加州多处火灾，房屋需求增加
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今年的火灾让很多家庭失去房屋，但是也增加了住房的需求量。
股票市场一路飙升
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除了疫情初期有几个熔断，之后都是一路飙升。
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股票从今年年初到现在增长了11.68%，在股票上获利的人也非常多。
COVID-19 对地产的影响
1. 家里上班成为主流，当开车上班不是必须的时候，大家对住房的要求也开始改变。
2. 以前距离高科技公司近的通勤房失去了优势，有后院，有办公室，郊区房源变得抢手。
3. 联排别墅、公寓房、新房没有院子即使好位置也变得乏人问津。
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旧金山房租跌了20%
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通勤不再是买房的主要考虑
4. 卖房子的人少，很多卖家在没有搬走的情况下不敢把房子拿到市场上卖，因为害怕病毒传染，也导致了房子紧缺。
疫情使购房者对房屋的选择改变。
利息48年来最低
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房价跟利率是成反比的，利率越低，房子价格越高，这也导致了2020房价上涨
目前利率是48年来最低。
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银行赚钱的利息通常是2.5%，目前3.29%没有什么再继续降的空间了。
买家何时进场，低房价和低利率哪个有利？
James Chen
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贷款执照345360
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PNC BANK 匹兹堡国家银行
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美国第七大银行
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全国2300家分行
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在湾区有四个贷款办公室
贷款基本条件
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身份：公民，绿卡，H1, H4, L1, O1, E1, G1, TN
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F1/OPT, H1 以批准10月1日生效也可以
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负债收入比 <= 43%，每个月付的所有费用 <= 43%每个月税前收入以内
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首付 >= 20%
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信用分数 >= 720
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信用记录：3 x 12 months，三个信用卡使用超过12个月
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最近12个月付房贷或付房租记录
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尽量使用转账或支票付房租
PNC: 宽松股票收入（RSU）
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大部分银行要求两年的股票收入记录，PNC入职第一天就可以用RSU，这样可以贷到的款更多
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RSU (restricted stock units), 50%-80% 高科技职员收入
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Fortune 500 (Google, Facebook, LinkedIn, Amazon)
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我们入职第一天就可以用RSU vs. 大部分银行要vest两年
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案例：买家基本工资10万 + RSU 每年vest 6万，假设利率2.5%
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首付20%, 信用分数720, 无债务，无HOA, 地税 1.25%
PNC: 批准94万贷款，买118万的住宅
其他银行: 批准67万贷款，买78万的住宅
PNC: 预期租金收入
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买家已有自住房，想升级到更好的房子。
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PNC 可以用预期租金收入来提高贷款额度。
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案例：买家在Fremont 有100万的自住房，70万贷款
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贷款地产税保险（$3,100 + $1,042 + $60)
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Zillow 预估租金 $3,500
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希望在San Jose 买 170 万的自住房
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PNC: 可以使用预期租金收入, 年收入只需$260,000
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如果不能用预期租金收入，年收入需$330,000
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每个人的情况不一样，PNC会考虑到个人情况进行贷款，为客人的方便着想
总统大选对地产的影响
10月到11月：大选年，成交率少15%
非大选年，成交率只少9.8%
选举完后，成交率就会补回来
没有实际影响，该买的还是要买。
对选举党派的信心指数
* BTIG资料公司统计1963-2019。
红色共和党，从2016年执政开始，大家对共和党的信心指数呈增长状态
2021年地产预测
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部分城市房源增多，但有些城市受影响不大
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部分城市价钱会下调，有些城市价位稳定
地产最大的影响原因：
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政府可能的政策
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就业率可能的方向
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利息可能的走向
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股票市场的涨跌
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买家的信心指数
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COVID-19 疫苗的研发及使用
买家的信心指数
2021年政府可能的政策
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2018-2012年经历过次贷危机，现在的银行系统比之前更加健全，今年美联储局进行了一系列的救市措施，对房地产的增温起到了决定的作用
1. 前半年：继续禁止银行取回不付贷款的房子，暂停法拍
2. 后半年：法拍屋先机出现，有些地区房事开始下滑
3. 继续给贷款人延后时间还贷款
4. 继续发救助金给失业人口
所有以上种种——都是尽量避免重复2008年的次贷危机带来的房市大跌
明年房地产可能会有小幅下调，但是影响不大
逾期不交及迟交贷款人种结构图表
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黑人区跟西班牙裔逾期迟交贷款的人居多，市场可能有小幅波动，但是优质地区优质房影响不大
2021年就业率湾区高科技公司
1. 持续招人
疫情反而对高科技有帮助
既然居家，也多上网 (FB, Google, Amazon, Apple)
2. 湾区大部分买家是高科技职员
3. 传统产业就业也将逐渐恢复
明年就业率应该复苏，有益地产。
2021年利息可能的走向
1. 贷款利息跟国债和经济有关系。
2. 国债利息低，贷款利息就低。
3. 美国经济最近有稳定的迹象，利息也应该不会再降。
明年利息应该跟现在差不多低，有益地产。
2021年地产预测总结
1. 稳定贷款的政府政策
2. 就业机会逐渐恢复
3. 持续低利息
4. COVID-19疫情带来的失业及经济减缓会使部分地区出现房源过剩，进而影响部分城市房价。
总的来说，利好多过利空，房地产市场会有变化，但是幅度不会很大！
湾区家庭分享买卖房经历
Q：怎么样找一个agent？怎么去比较？
Angela：一开始从欧洲搬来美国的时候，对买卖房屋没有任何经验。通过朋友认识的Mattie，对她的第一印象很好。买房子时，看中的房子超出了自己的预算，Mattie帮助房主进行沟通，从140万谈到了125万。但是价格还是高出预算，于是Mattie再次跟房主沟通，谈到了121万。整个过程非常满意，经验与Mattie的能力。目前因为工作变动需要换房，目前又再次委托Mattie，非常信任她们团队的能力。
Q：卖房时最担心的是什么？Mattie是怎么提供帮助的？
Angela：今年最大的担忧就是疫情。担心这个时候卖房价格会不会不够理想，但同时自己又比较着急换房。卖房也是第一次，对流程并不懂。我向Mattie提供了自己的想法以及心理价位，从决定卖房，搬家，订合同，staging，到上市只花了两周时间。团队会及时跟我沟通上市后的情况。建议还是要找一个好的团队，房产经纪自身的能力和责任心非常重要。
Q: 在与Mattie的两次合作中，你觉得Mattie的优势是什么？最深刻的印象是什么？
Angela：我对Mattie的第一印象很好。第一次买房一个半月完成了所有手续入住，贷款等细节也都处理很好，我非常信任Mattie的能力。现在Mattie有了自己的团队，团队都非常有责任心。一般卖房卖家自己要处理很多琐碎的问题，但是Mattie的团队给我提供了非常全面的帮助。
Q&A 环节
Q1：如果在美国买房子贷款以后，决定移民去別的国家，但仍然想继续供这个房子，会有什么影响吗？
A1: 不会有什么影响。但是如果这个房租用来出租，房租需要报税。
Q2：什么是预算内最好的房子？有哪些标准可以评估？
A2：不同买家的要求是不一样的，可能是交通，学区 ，房型结构，等等。预算之内建议尽量选房子位置比较好的。预算有限建议考虑三点：位置，学区，以及周边便利程度。
Q3：目前Danville什麼房型值得投資？
A3：目前Danville地区不大建议投资，因为价位比较高。由于疫情condo，联排别墅的优势逐渐下降。投资房建议不要超出120万，因为很多地区租金跟价位不成正比。
Q4：这两个月是换房的好时机吗？
A4：根据自己不同的要求，任何一个时间段都可以是买房卖房的好时机。重要的是找到价钱好的投资房，房子拥有好的位置，学区。湾区寸土寸金，不用担心湾区房子贬值。目前这个时机买房卖房都是一个不错的时机。
Q5：请问买房时，是用自己的名字买还是注册有限公司后买，对税务的影响？可以分别说下自住房和投资房的情况吗？
A5: 贷款一定要用个人的名义，不可以用公司名义。用公司名义买房就得用现金或者自己借钱。对公司的影响取决于是自己的公司还是LLC，税务是不一样的，自己的公司还是交自己的税 ，LLC需要交公司的税。
Q6：请问如果想去其他州买房，可以在湾区这边找贷款中介吗？
A6：可以，PNC在美国境内买房都可以做贷款。
Q7：现在什么位置的房子比较抢手？想要那种带院子的宽敞一些的。
A7：由于疫情WFH，目前南湾Santa Clara的通勤房优势减少。东湾很多城市，比如Danville等中高价位的房子比较抢手，因为房子性价比比南湾通勤房高很多。
Q8：投资房买联排比独栋更合算吗？
A8：价钱一样情况下，独立屋的升值空间比联排高。不光是因为疫情，政府目前鼓励在自家院子建立ADU，ADU对房子增值有帮助。涨价涨的是土地的价格，所以独立屋涨价的空间会比较大。
Q9：自己存的钱放在银行不能做头款吗？
A9：可以，但是头款的钱必须有一个出处/来源，需要有文件可以解释钱的来源。通常银行要求两个月的存钱记录。
Q10：如果 appraisal 价值比 offer 低，对贷款会有什么影响？
A10：Appraisal是持有执照的估价师给出的意见，如果比offer低，低银行会以估价来计算。尽量保持两者一致，不然对消费者有负面影响。需要有一个好的房产经纪与房主沟通是否可以降价。
Q11：湾区卖家是不是会比较prefer local lenders？
A11：无论是美国本土的银行，或者汇丰银行之类的在美国有办事处的银行都可以，是不是local lenders没有太大差别。但是银行名气越大越好，这样银行给出的pre-approveal letter比较受到卖家的认可。
