最近美国史上最低利率骚动了许多人投资房产的心,不少客人开始咨询购买投资房的建议。但就像其他投资一样,购买投资房也存在着一定风险
 
选房、房子维护、和房客打交道…这其中如果一步没走好,房产小白们不仅有可能无利可图,甚至可能会带来经济上的亏损,惹来不必要的麻烦。
 
今天我们请Flyhomes中文团队帮大家总结出了下面👇4点,帮助想要投资房产的你,提前探清道路。

1. 算清手中余粮

要买房,💰首先得到位。这可不是简单准备一笔首付款就完的事。
 
除了首付,房子的交易,还需要准备成交成本、头几个月的抵押贷款、维修费、备用金等等隐形支出。成交成本就是指买房子时的检验费、财产税和预付利息等等,一般相当于总房价的1%至2%。

而维修费就是房子买到手之后的维护和保养。不管是需要加个窗帘还是修个院墙,都要提前做好预算预留。
 
同时,为防止房子没有顺利出租,产生几个月的空置,那这几个月的银行贷款,也要提前规划好一笔备用金,防止给自己的日常生活带来额外的压力。
 
尤其是如果还有其他房贷或者贷款,那在出手买房前算清房子的前期投入成本就更为重要。



2.选择合适的投资市场

房产收益包含租金收入和潜在升值收入两部分。
 
租金收入好理解,就是投资房最主要的收益来源,会直接影响房子的现金流。好的现金流不仅能让我们的日常资金管理更有保障,而且抗压能力也更强。
 
另一部分的收益就是升值价值。也就是说购买后房子价值上升了,在未来卖出时,带来潜在的收益。
 
而一个成功的投资,通常是两者兼具。所以选择一个合适的潜在升值市场是房产投资的第一步。一个负担得起且处在经济增长趋势的地区是最佳选择。
 

经济实力对房地产市场的影响显著。人口,就业,经济和工业以及抵押贷款的增加,都会带动当地的房地产市场一起蓬勃发展。
 
人口增长是房地产市场强劲的重要指标。更多人搬入就意味着更多的房客和就业增加,这自然带动住房需求的增加。像湾区就是人口流入的区域典型。
 

3.投资房具体买在哪?

确定了投资市场,那么就要考虑房子具体买在哪里了。位置一直是选房的第一要素,在看房时,以下的问题也需要在出手前认真搞清楚:
 
✅这里的犯罪率是怎样的?
✅附近有学校吗?它们的排名如何?
✅公园、超市、交通枢纽和餐馆等设施离这里有多远?
✅该地区的房地产租赁市场状况如何?可比较的租金和楼价分别是多少?
✅当地将有哪些经济发展上的短期、长期规划?
 
一般来说,选择距离城市中心,科技公司和学校周边的房子租金都会不错,房屋空置率也会相对较低,升值潜力也会更稳定。

 
具体到某栋房子的选择时,市场上经常会遇到,两个同一小区的房子,也许因为装修风格或者布局上略有不同,或者一个靠近马路、一个相对安静,租金就会有几百美金的浮动不等。
 
所以选房子时,如果条件允许还是要尽量要实地考察,或者请了解当地背景情况的专业经纪人给到足够的分享和建议。

4.为投资房算好帐

在房子正式购买前,还需要单独算的一笔帐,就是投资房的租金回报率

租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价 %



购房价容易理解,就是房屋购买时支付给卖家的金额。

每年净房租收入= 年租金收入 –  持有房屋及出租衍生支出。


 
衍生支出包括了房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。尤其当入手的房子需要修缮时,前期的资金投入也都应该作为成本纳入考量。

那么年租金收入如何计算呢?我们可以参考周围10套条件相似的已出租房屋的租金中位数。使用中位数而非最高价进行计算的意义在于,我们可以用相对合理的租金吸引来足够多的房客看房。
 
这不仅能帮助房屋能更快租出去,缩短房子的空置期,而且让我们可以在提出租房申请的租户中挑选信用、品行最好的潜在租户。


以一个Flyhomes成交的案例举例来说

这套位于Burlingame的Single Family Home,院子面积很大。虽然房子整体状态比较旧,但所在社区环境非常好,并且这个房子的售价比附近房源价格低非常多。
 
一般这个价格在Burlingame 94010附近只能买到一个Condo。所以就算买下来重新装修,投资属性和性价比也是非常高的。

 
这套房子上市后非常火爆,8个offer。其中有3个all cash offer。Flyhomes团队努力沟通后了解到,卖家是一位80多岁老龄的老奶奶,想卖掉房子后搬到别的地方养老,offer的稳定性和能否快速完成交易是老奶奶最为看中的。
 
Flyhomes提交的all cash offer,具备比普通买家offer更高的稳定性,完美符合卖家的需求,而且作为公司Flyhomes在乎公司声誉注重按时完成交易,也让卖家多加一层安心。
 
最终,在激烈的竞争中,Flyhomes以非最高出价赢下了房子。可见了解市场、找准下手时机,都是买房中非常重要的技能。
 
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讲座时间


8月26日周三 7:00-8:30 PM

8月29日周六 7:00-8:30 PM



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