最近在关注房市的小伙伴们应该都注意到了,加州房市无论是湾区还是南加都在抢抢抢,房价都在涨涨涨。虽然新冠疫情为经济带来了极大的不确定性,但是美联储决议维持极低利率,给与市场低利率环境预期, 房屋贷款利率在这个大环境下持续下降并维持在近50年来的最低水平, 直接推动了房价的强劲上涨。


(图源 CNN)


有房的抓住机会重贷,没房的也需要买房贷款, 贷款广告满天飞,各家广告不断刷新能够做到的低利率的下限,那么这些低利率到底是不是可信的呢?那么在这个过程中

如何选择贷款Lender,

有哪些“坑”必须避免呢?


首先必须明确的是,每个人的情况不同,适用的利率也不同,房贷额,房贷年限,信用分,房屋类型,收入状况等等都会对您的适用利率有显著影响,广告上的利率可能是Lender在极端情况下能做出的最低利率,未必适用您的情况。特别是加州这样的高房价,高贷款额地区,一般会超出最低利息适用的贷款额。


其次,一定要注意Lender有没有隐藏费用,即point或者Fee. 这可能是个大坑。一般而言,小伙伴找我们来quote 利率的时候,我们都会给出一个No point, No fee的最低可做到的利率。


(图源 CNN)

什么是No point, No fee呢?

 Points:

(图源 NEO Home Loan)


每个borrower的case都对应着一个市场利率,比如borrower小张的信用分740分,贷款70万,loan to value 60%, 在evaluate他的情况之后,lender 给出了以下quote:


30年固定 2.75%, No Point
30年固定2.5%, need to pay 0.5 point
30年固定2.25%, need to pay 1 point

这是什么意思呢?1 point, 就等于1% x 贷款总额,在这个case 里,就是1% x 700k = 7000刀。也就是说,小张不用付任何钱拿到2.75%的利率,也可以付3500刀拿到更低的利率2.5%,或者付7000刀拿到更低的2.25%.


 Fees:

(图源 AAG)

除了Point之外,做贷款还会产生一定的费用,一般来说有以下几个部分:新loan的费用, Escrow的费用, Government 费用, 如果是买房贷款,那么还有交易税等等。如果不是no fee的贷款,这些费用是需要borrower出的,那么No fee的贷款顾名思义,这些费用不需要borrower出,loan agent每做一个loan, 会收到一定的commission, 那么如果您做的贷款是no fee的,就是您的loan agent用自己的commission把以上的贷款费用帮您Cover了。

(图源 thebalance)

所以大家发现了吗,如果您选择做有point或者Fee的贷款,贷款利率是可以做到更低的。换句话说,利率是可以被“买”低的,但是这对贷款人而言是不是就最好呢?一般而言,在预期将来利率会继续下降或者维持的情况下,我们不建议borrower付points或者Fee锁定低利率,因为可能很快可以再refiannce。如果6个月之后利率下降,小张可以refinance到2.25%, 那么之前的7000刀就几乎白付了。所以看到广告里的低利率,一定要注意是不是需要付Point以及Fee。


注意有没有隐藏费用

需要注意的是,有些时候Lender的point或者Fee是以隐藏的方式出现的,比如,申请Loan的时候让你交“intial fee”, 或者交” Processing fee”, 或者交”Appraisal Fee”. 有的时候,这些Fee可以高达1000 – 2000刀。请注意,真正的No point, No fee的贷款,是borrower一分钱也不需要出的,让交费用的都不是真正的No point No fee哦!那么这些时候得到的低利率,其实并不是真正的”低“了。

图源 billfold)

除了明面上要看清楚Lender有没有收费之外,还有一个隐藏的大坑,就是Lender有时会把Fee和Point悄悄的并入您的新贷款额。这是什么意思呢?就是明面上,您没有付出任何费用,但是close loan之后发现,新的贷款额上升了,还上升了好几千块钱,原来Lender把新的贷款额做高,让您借了更多的钱,把这些钱用来cover point 和Fee了!


所以,在询问利率的时候,不仅要问清楚有没有point, 有没有fee, 还要问清楚有没有任何其他费用,最后还要把关确定自己的贷款额是不是和原来一样,避免借更多的债务。只有这个前提下,才能再来比较拿到的利率是不是市场上最好的。

留意做loan速度

比较完了利率,还有一个坑要小心避免,就是有一些Lender虽然能给很好的利率,但是做Loan的过程极其慢,或者由于Lender的funding 有问题,做了3个月后做不出来就直接沉默的lender也比比皆是,所以还是建议大家在同等条件下,选择seasoned, 老牌的lender, 保证能够顺利做出Loan.

作者简介

Hannah Dai

Hannah Dai, 资深加州贷款经纪,从100多家lender里帮客户选择最低利率,最多反点。多年贷款经验,随时解决客户问题,为客户争取最大利益。专属Processor, 保证及时跟进贷款进程。专攻贷款难题,在和underwirting交流方面有丰富的经验。 

DRE: 01971435     

NMLS: 1606747

(Hannah 联系方式)

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电话:408-797-8421

电邮:hannahdaihome@gmail.com


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