同样是房贷利率飙升，1994年后的房市发生了什么？

最近，美国房贷利率正在快速攀升。

Freddie Mac显示，在四月底，30年期房贷的平均利率升至5.1%，这个数字在去年8月时还仅为3%。

上一次房贷利率涨幅如此之大还是在1994年。

当时，1993年末，美国房贷利率不到7%。

但与今年非常相似，随着美联储拯救通胀的一系列加息措施，到1994年12月，利率便飙升至9.11%，在不到12个月里跃升了2个多百分点。

部分专业人士表示，2022年房贷利率的上涨幅度可能比1994年更加剧烈。

无论是1994年还是2022年，美联储都把贷款利率作为对抗通胀手段。

今天就和大家一起回顾一下，1994年房贷利率飙升对当时房地产市场的影响，并一起探讨一下这次上涨可能带来的后果。

美国经济在1990年和1991年陷入衰退，直至1994年开始逐渐复苏。

随着经济升温，美联储迅速采取行动，准备加息。1994年初，联邦基金利率为3%，年底时这一数字已提升至6%。

美联储加息令市场措手不及。这也直接导致1994年市场出现一连串波动。

债券市场崩盘，导致包括加州Orange County在内的多个地区破产。

房贷利率随后在1995年略有回落，1996年初降至 6.95%。在90年代剩下的时间里，利率一直在6%到9%之间波动。

尽管30年后的今天，经济状况有所不同，但还是有一些和1994年相似的地方。比如美联储旨在通过反复加息来抑制通货膨胀等。

房贷利率的上涨并没有带来房市的放缓，在整个1994年利率飙升期间，房价一直在上涨。

根据美国房地产经纪人协会的数据，1993年美国房屋的房价中位数为107,200美元，1994年攀升至111,200美元。1995年则进一步升至114,600美元。

在其他利率上升的时期，房屋价格也常以这个模式改变。

经济学家表示，房屋价格往往不会降低，因为卖家大多不愿降价，而是选择暂时不再出售。

与此同时，当时市场上的住房需求却依旧强劲。

大量的刚需促使了房屋销量的不降反升。

当时，房屋销售量从1993年的370万增加至1994年的390万套，然后随着购房者逐渐适应新的利率，最后回落到1995年的380万套。

根据房地产经纪人的数据，到1996年，房屋销售量已远超400万套，即使当时房价增长了8.29%。

与30年前相比，如今的美国房地产市场大不相同。如今的购房者面对的不仅是千禧一代的强劲刚需，还有待售房屋的严重短缺。

根据Zillow 3月最新的一份调查显示，专家预测要到2024年，房屋库存量才能回到疫情前的正常水平。

房主们现在拥有空前的资产净值，不太可能发生大规模房屋贷款断供的情况。

实际上，每代人都是如此——婴儿潮一代在80年代房贷利率飙升至两位数时，也没有停下购房的脚步；Gen X在90年代房贷利率为9%时，也是如此。

虽然房贷利率上升可能会提高房价，但30-40岁的美国千禧一代人口激增，依然强有力地推动着人们对房屋的需求。

Bee’s Wood预测，今年美国人将继续购置房屋。

目前的西雅图市场，有些买家开始观望，导致市场升温速度放缓，但仍然有大量买家密切关注市场，且市场上房源数量还是远远少于买家需求。

从各方数据来看，利率升高确实减缓了市场升温的速度，不过目前还远远无法扭转西雅图地区 “卖方市场” 的大环境。

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